Donation d'un bien immobilier : les frais à payer
Outre la rémunération du notaire, il faudra aussi acquitter au fisc
des droits de donation. Ils sont soumis à barème après déduction d'un
abattement.
Les frais doivent être intégrés au coût de la donation elle-même.
Getty Images/Ingram Publishing
Les droits fiscaux
La donation est soumise au paiement de droits proportionnels à la valeur du bien donné. La tentation peut donc être forte de le sous-évaluer pour faire baisser la note. Mais attention, le risque est grand d'un redressement par le fisc ou d'une contestation des héritiers.
Lorsque le bien est démembré pour la donation, la valeur retenue pour calculer les droits n'est pas celle d'un bien qui serait donné en pleine propriété, puisque l'usufruitier et le nu-propriétaire subissent des contraintes diminuant cette valeur. Cette valeur est calculée selon l'âge du donateur qui garde l'usufruit : plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété qu'il donne est faible. Par exemple, si le donateur est âgé de 55 ans, les droits de donation ne s'appliqueront que sur 50% de la valeur en pleine propriété ; s'il a 75 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 70% de la valeur pleine.
Dans tous les cas, la donation d'un bien immobilier permet d'alléger la note fiscale que les héritiers devront payer au moment de la succession. Voire de la réduire à zéro si le donateur commence à donner tôt : il est possible de donner tous les dix ans un certain montant exonéré de droits. Cet abattement varie selon le lien qui unit le donateur au donataire. Par exemple, si la donation est faite aux enfants, chacun d'entre eux bénéficie sur la valeur du bien donné d'un abattement de 159.325 euros, avec ensuite un barème progressif allant de 5 à 45%. Le même barème s'applique si la donation est faite aux petits- enfants, mais après un abattement de seulement 31.865 euros. Si la donation est faite au conjoint ou au partenaire d'un Pacs, l'abattement est de 80.724 euros et le barème progressif va de 5 à 45.%. Entre frères et soeurs, l'abattement est de 15.932 euros avec des droits progressifs de 35% et de 45%. Les droits à payer sont de 55% entre parents jusqu'au 4e degré (neveux, oncles,etc.), et de 60% dans tous les autres cas. Dans l'hypothèse où, malgré les abattements, des droits de donation sont applicables, il revient en principe au donataire de les payer. Le donateur peut toutefois les payer sans que la somme déboursée soit considérée elle-même comme une donation supplémentaire.
Les honoraires du notaire
Outre les droits dus au fisc, soit la plus grosse partie des frais à payer, la donation donne lieu à la perception d'honoraires au profit du notaire. Ces émoluments sont basés sur la valeur du bien en pleine propriété pour la rédaction de l'acte et sont dégressifs : 4% de 0 à 6.500 euros ; 1,65% de 6.501 à 17.000 euros ; 1,10% de 17.001 à 60.000 euros ; 0,825% au-dessus de 60.000 euros.
Le résultat obtenu est soumis à un coefficient de majoration de 1,25 et supporte la TVA de 19,6% (bientôt 21,2%). Il faut également y ajouter des frais de publication au bureau des hypothèques.
La donation est soumise au paiement de droits proportionnels à la valeur du bien donné. La tentation peut donc être forte de le sous-évaluer pour faire baisser la note. Mais attention, le risque est grand d'un redressement par le fisc ou d'une contestation des héritiers.
Lorsque le bien est démembré pour la donation, la valeur retenue pour calculer les droits n'est pas celle d'un bien qui serait donné en pleine propriété, puisque l'usufruitier et le nu-propriétaire subissent des contraintes diminuant cette valeur. Cette valeur est calculée selon l'âge du donateur qui garde l'usufruit : plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété qu'il donne est faible. Par exemple, si le donateur est âgé de 55 ans, les droits de donation ne s'appliqueront que sur 50% de la valeur en pleine propriété ; s'il a 75 ans, la valeur de la nue-propriété sera de 70% de la valeur pleine.
Dans tous les cas, la donation d'un bien immobilier permet d'alléger la note fiscale que les héritiers devront payer au moment de la succession. Voire de la réduire à zéro si le donateur commence à donner tôt : il est possible de donner tous les dix ans un certain montant exonéré de droits. Cet abattement varie selon le lien qui unit le donateur au donataire. Par exemple, si la donation est faite aux enfants, chacun d'entre eux bénéficie sur la valeur du bien donné d'un abattement de 159.325 euros, avec ensuite un barème progressif allant de 5 à 45%. Le même barème s'applique si la donation est faite aux petits- enfants, mais après un abattement de seulement 31.865 euros. Si la donation est faite au conjoint ou au partenaire d'un Pacs, l'abattement est de 80.724 euros et le barème progressif va de 5 à 45.%. Entre frères et soeurs, l'abattement est de 15.932 euros avec des droits progressifs de 35% et de 45%. Les droits à payer sont de 55% entre parents jusqu'au 4e degré (neveux, oncles,etc.), et de 60% dans tous les autres cas. Dans l'hypothèse où, malgré les abattements, des droits de donation sont applicables, il revient en principe au donataire de les payer. Le donateur peut toutefois les payer sans que la somme déboursée soit considérée elle-même comme une donation supplémentaire.
Les honoraires du notaire
Outre les droits dus au fisc, soit la plus grosse partie des frais à payer, la donation donne lieu à la perception d'honoraires au profit du notaire. Ces émoluments sont basés sur la valeur du bien en pleine propriété pour la rédaction de l'acte et sont dégressifs : 4% de 0 à 6.500 euros ; 1,65% de 6.501 à 17.000 euros ; 1,10% de 17.001 à 60.000 euros ; 0,825% au-dessus de 60.000 euros.
Le résultat obtenu est soumis à un coefficient de majoration de 1,25 et supporte la TVA de 19,6% (bientôt 21,2%). Il faut également y ajouter des frais de publication au bureau des hypothèques.
Comment rédiger un acte de donation d'un bien immobilier
Donation totale ou partielle, usufruit ou indivision, clause de
droit de retour... la rédaction d'un acte de donation ne s'improvise
pas. Conseils.
Grâce aux clauses particulières, tout ou presque est envisageable en matière d'acte de donation.
Une transmission totale ou partielle
Toute
personne propriétaire d'un bien immobilier peut en faire donation.
Mais, elle n'est pas obligée de transmettre toute la propriété du bien à
une seule personne et en une seule fois. Il est, en effet, possible de
ne donner qu'une fraction d'un bien si l'on ne veut pas se déposséder
totalement, de le transmettre en plusieurs fois pour optimiser les
abattements fiscaux ou de le donner à plusieurs personnes qui se
trouvent alors dans une situation d'indivision sur le bien.
Il est également envisageable de " démembrer " les droits sur un bien en donnant uniquement la nue-propriété, le donateur gardant l'usufruit. Ce dernier conserve alors l'usage du bien jusqu'à son décès, aussi bien en l'occupant qu'en le louant et en touchant les loyers. L'avantage d'une donation démembrée est de pouvoir transmettre la propriété d'un bien à ses héritiers de son vivant, tout en s'assurant d'en garder le contrôle jusqu'à son décès. Il est utile de prévoir alors la possibilité de le revendre librement pour en acheter éventuellement un autre sur lequel se reportera le démembrement. Lors du décès du donateur, l'usufruit disparaît et les héritiers deviennent pleinement propriétaires sans avoir de droits de donation supplémentaires à payer.
Les clauses spécifiques
L'acte de donation peut prévoir une clause dite de droit de retour conventionnel. Cette dernière permet au donateur de récupérer le bien si le bénéficiaire meurt avant lui ou, deuxième option, si le bénéficiaire et ses descendants meurent avant lui. Ce retour ne donne pas lieu à une nouvelle taxation au titre des droits
de succession. L'intérêt de cette clause est de permettre de s'assurer qu'un bien restera dans la famille, en échappant notamment au conjoint du bénéficiaire, et de pouvoir éventuellement le redonner à un autre enfant.
Il est également possible d'assortir la donation de charges : par exemple, loger et nourrir le donateur ou entretenir la maison de famille. On peut aussi stipuler une interdiction de vendre le bien ou de le donner en dehors de la famille, etc. Si la charge n'est pas exécutée, la donation peut être révoquée en justice. Dans le cas où la donation a été faite avec réserve d'usufruit, il est possible de l'assortir d'une clause de réversion qui permet, au décès du donateur, de transmettre l'usufruit à son conjoint ou à son partenaire de Pacs jusqu'à son décès.
Toute
personne propriétaire d'un bien immobilier peut en faire donation.
Mais, elle n'est pas obligée de transmettre toute la propriété du bien à
une seule personne et en une seule fois. Il est, en effet, possible de
ne donner qu'une fraction d'un bien si l'on ne veut pas se déposséder
totalement, de le transmettre en plusieurs fois pour optimiser les
abattements fiscaux ou de le donner à plusieurs personnes qui se
trouvent alors dans une situation d'indivision sur le bien. Il est également envisageable de " démembrer " les droits sur un bien en donnant uniquement la nue-propriété, le donateur gardant l'usufruit. Ce dernier conserve alors l'usage du bien jusqu'à son décès, aussi bien en l'occupant qu'en le louant et en touchant les loyers. L'avantage d'une donation démembrée est de pouvoir transmettre la propriété d'un bien à ses héritiers de son vivant, tout en s'assurant d'en garder le contrôle jusqu'à son décès. Il est utile de prévoir alors la possibilité de le revendre librement pour en acheter éventuellement un autre sur lequel se reportera le démembrement. Lors du décès du donateur, l'usufruit disparaît et les héritiers deviennent pleinement propriétaires sans avoir de droits de donation supplémentaires à payer.
Les clauses spécifiques
L'acte de donation peut prévoir une clause dite de droit de retour conventionnel. Cette dernière permet au donateur de récupérer le bien si le bénéficiaire meurt avant lui ou, deuxième option, si le bénéficiaire et ses descendants meurent avant lui. Ce retour ne donne pas lieu à une nouvelle taxation au titre des droits
de succession. L'intérêt de cette clause est de permettre de s'assurer qu'un bien restera dans la famille, en échappant notamment au conjoint du bénéficiaire, et de pouvoir éventuellement le redonner à un autre enfant.
Il est également possible d'assortir la donation de charges : par exemple, loger et nourrir le donateur ou entretenir la maison de famille. On peut aussi stipuler une interdiction de vendre le bien ou de le donner en dehors de la famille, etc. Si la charge n'est pas exécutée, la donation peut être révoquée en justice. Dans le cas où la donation a été faite avec réserve d'usufruit, il est possible de l'assortir d'une clause de réversion qui permet, au décès du donateur, de transmettre l'usufruit à son conjoint ou à son partenaire de Pacs jusqu'à son décès.
Aucun commentaire:
Enregistrer un commentaire